16.03.2026 - Wie der Gebäudetyp E das Bauen erleichtern soll

Bauherren, Planer und Bauunternehmen sollen mehr Spielraum erhalten

Der Wohnungsbau in Deutschland steht unter Druck, sagt die Politik. Denn steigende Baukosten, immer komplexere technische Anforderungen und eine Vielzahl von Normen erschweren die Schaffung von neuem Wohnraum. In dieser Situation wird seit einiger Zeit ein neues Konzept diskutiert – der Gebäudetyp E, wobei das "E" für "einfach" steht. Folgende Idee steckt hinter dem Gesetzesvorhaben: Gebäude sollen bewusst einfacher geplant und gebaut werden dürfen, ohne automatisch als mangelhaft zu gelten. Damit könnten Bauherren, Planer und Bauunternehmen mehr Spielraum erhalten, auf kostentreibende Komfortstandards zu verzichten, solange Sicherheit und grundlegende Qualitätsanforderungen gewährleistet bleiben. Der Gebäudetyp E ist damit kein neuer Gebäudetyp im bauordnungsrechtlichen Sinn, sondern ein Ansatz, das Bauvertragsrecht weiterzuentwickeln und einem einfacheren Bauen rechtlich den Weg zu ebnen. Doch wie genau soll dieses Konzept funktionieren – und welche Chancen und Risiken sind damit verbunden?

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Wie soll der Gebäudetyp E gesetzlich geregelt werden?

Der Gebäudetyp E soll durch ein "Gebäudetyp-E-Gesetz" eingeführt werden. Dabei handelt es sich um ein Gesetz zur Änderung des zivilrechtlichen Bau- und Werkvertragsrechts, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ziel ist es, vertraglich vereinbaren zu können, dass ein Gebäude nicht nach allen üblichen technischen Standards errichtet wird. Der entsprechende Gesetzentwurf wurde am 6. November 2024 vom Bundeskabinett beschlossen. Er betrifft vor allem das Bauvertragsrecht (Werkvertragsrecht im BGB). In der Praxis soll ein „Gebäudetyp-E-Vertrag“ zwischen Bauherrn und Unternehmer vereinbart werden. Der Gebäudetyp E ist somit nicht Teil der Landesbauordnungen und keine neue Gebäudeklasse im bauordnungsrechtlichen Sinn.

Das sind die wichtigsten Merkmale für ein vereinfachtes Bauen

Folgende Kernidee steckt hinter Vorhaben: Ein Gebäude kann bewusst mit reduzierten Baustandards geplant und errichtet werden, wenn Bauherr und Auftragnehmer dies ausdrücklich vereinbaren. Im Blickpunkt steht der Verzicht auf nicht sicherheitsrelevante Komfort- und Ausstattungsstandards, d. h. Abweichungen von den "Allgemein anerkannten Regeln der Technik" sind zulässig, soweit sie nicht sicherheitsrelevant sind. Umgekehrt gilt folgendes: Die Sicherheitsanforderungen beim Bauen bleiben unverändert, z. B. die Standsicherheit, der Brandschutz und der grundlegende Gesundheitsschutz. Der Gebäudetyp E ist somit ein Planungs- und Vertragskonzept, bei dem Bauherren bewusst einen einfacheren Standard wählen können, um Baukosten zu senken und Bauzeiten zu verkürzen.

Die "anerkannten Regeln der Technik" als zentrales Problem

Im Bauvertragsrecht (§§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch) gilt grundsätzlich: Ein Bauwerk ist mangelhaft, wenn es nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht, selbst wenn der Bauherr etwas Einfacheres wollte. Dies führt zu zwei wichtigen Konsequenzen: Erstens gelten DIN-Normen und technische Standards faktisch als Mindeststandard. Zweitens haftet Ein Unternehmer für Mängel, wenn er davon abweicht – selbst mit Zustimmung des Bauherrn. Das folgende Beispiel soll den Sachverhalt vertiefen: Ein Bauherr möchte aus Kostengründen weniger Schallschutz, eine einfachere Haustechnik oder reduzierte Dämmstandards umsetzen. Doch selbst wenn beide Seiten diese Maßnahmen vereinbaren, kann diese Vereinbarung später rechtlich als Mangel gelten. Für Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen entsteht dadurch ein erhebliches Risiko hinsichtlich Gewährleistungsansprüchen und Haftung.

Welche DIN-Normen das Bauen besonders beeinflussen

Viele technische Standards stammen aus DIN-Normen des Deutsches Institut für Normung (DIN).Diese sind rechtlich eigentlich freiwillig, gelten aber vor Gericht oft als Ausdruck der "allgemein anerkannten Regeln der Technik". Dadurch werden sie faktisch zu Mindeststandards. Den Schallschutz regelt die DIN 4109 und bestimmt die Qualität von Trittschallschutz von Decken, Luftschallschutz zwischen Wohnungen oder Installationsgeräusche. Die DIN 4108 regelt unter anderem Wärmedämmung von Außenwänden, Dach- und Bodendämmung und den Feuchteschutz. Diese Norm ist eng mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verknüpft. Lüftungskonzepte für bestimmten Gebäudearten regelt die DIN 1946-6, so zum Beispiel den Einbau von Lüftungsanlagen, zusätzliche Leitungen und Technik und höhere Wartungskosten. DIN 18040 regelt die Barrierefreiheit in Gebäuden, zum Beispiel Bewegungsflächen, Türbreiten, Aufzüge oder barrierefreie Bäder. Das ist gesellschaftlich wichtig, kann aber insbesondere bei kleinen Wohnungen Grundrisse vergrößern und Baukosten erhöhen.

Kritische Stimmen aus der Rechtswissenschaft

Nicht alle Akteure beim Bauen sind erfreut über die Gebäudetyp E. Insbesondere ist der Begriff "einfaches Bauen" juristisch schwer abzugrenzen. Folgende Fragen könnten beispielsweise entstehen: Wann ist eine Abweichung noch zulässig? Welche technischen Regeln dürfen unterschritten werden? Oder wann liegt doch ein Mangel vor? Der Gebäudetyp E könnte auch dazu führen, dass Bauherren minderwertige Gebäude erhalten und langfristige Folgekosten durch niedrige Standards entstehen. Weiterhin besteht bei Verbraucherbauverträgen (§§ 650i ff. BGB) das Risiko, dass Bauherren den technischen Unterschied nicht richtig verstehen und billigere Bauweisen später Probleme verursachen.
Zusammen gefasst ergeben sich folgende offenen Fragen: welche Qualitätsrisiken entstehen, wie definiert man zulässige Abweichungen, wie hält man den Verbraucherschutz bei privaten Bauherren ein und wie erfolgt die praktische Umsetzung in Bauprojekten?

Sind echte Rückschritte bei hart erkämpften Vorgaben zu erwarten?

Die Mitglieder in Normungsgremien werden den Gebäudetyp E kritisch sehen, da sie oft in monatelangen Sitzungen für höhere Standards gekämpft hatten. Es stellt sich auf die Frage, inwieweit die Ziele des Klimaschutzes mit dem Gesetzesvorhaben kollidieren. Die größten Konfliktfelder des Gebäudetyps E liegen in den Bereichen Energieeffizienz und Wärmeschutz, Schallschutz, Lüftung und Raumhygiene und den langfristigen Klimazielen im Gebäudesektor. Ob es tatsächlich zu technischen Rückschritten kommt, hängt weitgehend davon ab, wie stark das Gesetz Abweichungen erlaubt und wie die Praxis damit umgeht. Lassen wir auch Gedanken zu, dass einfachere Gebäude ebenfalls klimafreundlich sein können, z.B. durch weniger Technik, robustere Bauweisen, geringeren Materialeinsatz oder Verwendung von natürlichen Baustoffen.