Keine Angst vor der Immobilienbewertung
20.11.2021
Der Gesetzgeber stellt wichtige Informationen bereit -
Immobilienverkäufe stehen für Privatpersonen nicht jeden Tag an und deshalb fehlt es meist an tiefgreifenden Kenntnissen. Diese Wissenslücke kennen Immobilienmakler schon lange. Mit hilfsbereiten Angeboten locken sie die Verkaufswilligen und kommen dadurch an Kontaktdaten heran. Bekanntlich sind diese Daten Gold wert, denn günstige Grundstücke und Häuser sind gerade Mangelware. Wer die Adressen zuerst hat, macht in der Regel auch den Deal. Das Hintergrundwissen zur Grundstücksbewertung ist auf diesen Webseiten eher flach ausgestaltet und kein Anbieter von Bewertungsportalen gibt die gesetzlichen Quellen an. Besonders die Vorschrift "Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)" bietet wichtige Grundlagen an, mit welcher Laien in das Thema hineinfinden können. Somit gilt, keine Angst vor der Immobilienbewertung!Die drei Bewertungsregeln der ImmoWertV
Die Verwaltungsvorschrift erläutert die drei gängigen Bewertungsmethoden für alle denkbaren Immobiliengeschäfte, die als Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren bezeichnet werden. Diese Bewertungsverfahren sind grundsätzlicher Natur und finden auch Anwendung, wenn Verkehrswerte für gerichtstaugliche Gutachten ermittelt werden, z.B. im Falle von Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungsauseinandersetzungen. In den folgenden Abschnitten werden die drei Ermittlungsverfahren erläutert.ImmoWertV: Vergleichswertverfahren
Paragraph 15 der ImmoWertV beschreibt das Vergleichswertverfahren. In diesem Fall wird der Vergleichswert aus einer möglichst großen Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Selbstredend sollten die Grundstücke und Bauten vergleichbare Merkmale aufweisen. Finden sich in dem Einzugsgebiet nicht genügend vergleichbare Objekte, können auch Vergleichspreise aus passenden Regionen herangezogen werden, die weiter entfernt liegen. Die Bewertung in Eigenregie ist mühsam, aber möglich, denn in den großen Immo-Portalen finden sich Vergleichsangebote. Der Nutzung der Datenbanken von Immobilienmaklern bleibt immer noch als Ausweg oder Kontrollinstanz. Das Vergleichswertverfahren ist die klassische Methode bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen.ImmoWertV: Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Ein- oder Zweifamilienhäusern kann man mit Hilfe der Ertragswertmethode weiter in die Tiefe gehen. Paragraph 17 der ImmoWertV basiert auf den nachhaltig erzielbaren marktüblichen Mieterträgen. Der jährliche Rohertrag ist um die Bewirtschaftungskosten gemäß Paragraph 19 zu mindern. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Kosten der Haus- und Grundverwaltung, die Instandhaltungskosten, die Betriebskosten und das Mietausfallwagnis.Jetzt wird es komplizierter, denn der Bodenwert ist mit dem Liegenschaftszins zu verzinsen, der üblicherweise bei drei bis vier Prozent bei Einfamilienhäusern liegt und von einem regional tätigen Gutachterausschuss ermittelt wird.
Nach Abzug des Verzinsungsbetrags ergibt sich der jährliche Reinertrag der Anlage. Dieser Wert wird mit dem Ertragsvervielfältiger multipliziert und ergibt den Gebäudeertragswert an. Der Ertragsvervielfältiger ermittelt sich aus Liegenschaftszins dividiert durch die Restnutzungsdauer der Anlage.
Notwendige Sanierungsmaßnahmen vermindern den Gebäudeertragswert. Letztlich ist noch der Bodenwert zu addieren, um als Endergebnis des Rechenvorgangs den Ertragswert zu erhalten. Ein Rechenbeispiel findet sich im Fachbuch "Sanieren oder Abreißen?", erschienen im Verlag Fraunhofer IRB (siehe Link unten).
ImmoWertV: Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist in den Paragraphen 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Die wichtigsten Bestandteile sind der Bodenwert und der Herstellungswert der Anlage. Sind diese Beträge ermittelt, erfolgen noch Korrekturen aufgrund des Gebäudealters, hinsichtlich Marktanpassung und im Falle von erforderlichen Sanierungsmaßnahmen. Der Laie mag zunächst vor dem Rechenaufwand zurückschrecken, doch gibt die Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung wertvolle Hinweise.Die Sachwertrichtline verwendet den Begriff der Normalherstellungskosten (NHK). Darunter sind vorgefertigte Bausteine zu verstehen, die einen bestimmten Gebäudetyp klassifizieren, z.B. Bauweise, Anzahl der Geschosse, Ausstattungsstandard und Erbauungszeitraum. Als Ergebnis erhält man die Normalherstellungskosten je Grundfläche, z.B. bis 600 – 630 Euro für ein Reihenhaus mit Satteldach erbaut im Zeitraum von 1970 bis 1980. Eine Hürde ist dann noch zu überspringen, denn die NHK werden nur alle zehn Jahre veröffentlicht. Der aktuelle Basiswert aus dem Jahr 2010 ist folglich mit dem offiziellen Preisindex von destatis.de zu multiplizieren. Damit wäre der Herstellungswert ermittelt. Im nächsten Schritt sind die Baunebenkosten als Prozentzuschlag zu addieren. Diese Werte sind auch in der Sachwertrichtlinie zu finden und schlagen bei Einfamilienhäusern zwischen 12 und 16 Prozent zu Buche.
Der nun errechnete Gesamtherstellungswert wird um die Alterswertminderung gekürzt. Zur Berechnung ist die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie zu bewerten. Hilfestellung bietet hier die Anlage 3 der Sachwertrichtlinie. Bei einem Alter der Immobilie von 20 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren gibt sich Abwertungsfaktor von 25 Prozent. Dieses erneute Zwischenergebnis bezeichnet die ImmoWertV als Wert der baulichen Anlage. Addiert mit dem separat ermittelten Bodenwert erhält man den Sachwert.
Nun sieht die Verordnung einen Marktanpassungsfaktor vor, um die zunächst kostenorientierte Ermittlung des Wertes an die regionale Baumarktsituation anzupassen. Der sogenannte "Sachwertfaktor" wird von dem bereits oben erwähnten regionalen Gutachterausschuss auf der Grundlage von Kaufpreisen für Grundstücken, die für den jeweiligen Gebäudeart typisch sind, ermittelt und ist bei den Landratsämtern oder kreisfreien Städten zu ermitteln. Die wesentlichen Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors enthält Anlage 5 der Sachwertrichtlinie.
Als letzte Hürde bis zur erstrebten Ermittlung des Verkehrswertes muss der Verkaufswillige noch die Wertminderung seiner Immobilie aufgrund von Baumängeln und Bauschäden ermitteln. Diese Aufgabe ist allerdings so individuell, dass der Gesetzgeber hierzu keine Hilfstabellen veröffentlicht.
Weitere Informationen
www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/BJNR280500021.htmlwww.gutachterausschuss-bb.de/xmain/pdf/Sachwertrichtlinie.pdf
www.gutachterausschuesse-bayern.de/bodenrichtwerte/
www-genesis.destatis.de/genesis/online
www.baufachkatalog.de/sanieren-oder-abreissen.html
